前亦庄亮相 首开操盘与区域洼地考量棠颂别墅价值

吹风价是10万+，但业内人士认为棠颂别墅的最终价值仍需观察，因为一方面首开操盘别墅的经验较少，另一方面亦庄区域价值也需培育。

观点地产 “桌子靠墙，总是在大玻璃窗下。主人翁若是读书伏案写字，一望玻璃窗外的绿色，映人眉宇”。

5月26日，首开住总棠颂别墅全球启幕盛典在北京楼盘饭店进行，首开集团董事长潘利群、住总集团董事长王宝申出席了现场。

活动还请来了配音演员刘家帧，他深情朗诵了张恨水先生的《五月的北平》。首开住总的用意，是希望以此传达出要建造一处具有中式庭院意韵，业主能如“主人翁”般一抬头片片新绿入眼来的高端别墅的想法。

、两大国企、单价10万+，这几个关键词就已让棠颂别墅受到较高关注，而业内人士在掂量这座中式别墅价值的时候，也将首开的别墅开发经验与亦庄区域价值因素考虑了进去。

棠颂别墅的亮相

潘利群与王宝申一同推开古代宫苑式的朱红大门，“长亭外，古道边，芳草碧连天”的童声先行入耳，其后，会场的中国红色调印入眼帘，身着白色芭蕾裙的稚嫩孩童站成几排在舞台上仰头歌唱，首开住总先以如此开场方式来体现他们的中式审美。

而后，刘家帧的朗诵则意欲将观众带入到“五月北平”的幻想中，“在五月里，下过一回雨，槐叶已在院子里着上一片绿荫。白色的洋槐花在绿枝上堆着雪球，太阳照着，非常的好看。枣子花……那种兰蕙之香，在风停日午的时候，在月明如昼的时候，把满院子都浸润在幽静淡雅的境界”，“桌子靠墙，总是在大玻璃窗下。主人翁若是读书伏案写字，一望玻璃窗外的绿色，映人眉宇，那实在是含有诗情画意的”。

观点地产新媒体发现，在活动上，对于棠颂别墅的介绍有这么一个细节，首开股份(600376,股吧)公司副总经理潘刚升说：“棠颂别墅实现了三面采光、多维度观景、更多的庭院面积及风度的街巷肌理等效果。”这与《五月的北平》中所描述之景颇为契合。

很明显，首开住总的这一系列安排，事实上就是想告诉外界，他们希望建造能传承如此中式庭院意韵的别墅，与主打性价比的首开瑯樾不同，这个中式别墅项目更注重体现“雍容华贵”。

而在外界看来，棠颂别墅的出身就已经将其框在了“雍容华贵”的定位之下。据观点地产新媒体查询，2013年11月4日，北京亦庄经济技术开发区河西区X13R2地块在经过12家房企70余轮竞拍后，最终由首开住总联合体以12.2亿元、配建80400平米公共租赁房竞得，溢价率20.55%。

根据资料，该地块土地面积67576.4平方米，建筑规划面积101364.6平方米，剔除8万多平米公租房后，纯商品房面积仅剩20964.6平米，楼面价达58193元/㎡，成为当时的亦庄。

而按照这个将近6万的楼面价推算，业内人士预计其未来售价定是单价10万+，值得一提的是，在棠颂别墅附近的紫禁壹号院已在去年售出了2套10万+的别墅。

亦庄别墅价值考量

吹风价是10万+，但业内人士认为棠颂别墅的最终价值仍需观察，因为一方面首开操盘别墅的经验较少，另一方面亦庄区域价值也需培育。

在棠颂别墅全球启幕盛典上，潘刚升介绍说，首开先后开发了首开瑯樾、首开璞瑅墅和保利首开天誉别墅产品，而首开的宣传语是“一部首开史，半座北京城”，但别墅产品在首开所有项目的占比中还是比较小的。

从目前首开操盘的别墅项目来看，首开璞瑅墅在业内人士看来知名度还不够；而位于孙河别墅区的首开瑯樾主打高性价比，价格优势较强，首期别墅开盘销售约8.5亿，加推平墅也有约6亿的销售成绩，只不过，棠颂别墅显然没有如首开瑯樾般的价格优势。

值得一提的是，首开与被称为“别墅专家”的龙湖合作较多，在北京就有龙湖首开天璞、龙湖首开景粼原著、龙湖首开天琅等合作项目。

关于亦庄区域，据有关数据显示，2013年-2015年亦庄区域的普通住宅成交均价分别为2.64万/平方米、3.15万/平方米、3.13万/平方米。业内人士称，相比五环周边的其他板块，亦庄的房价上涨较为温和，整体价格也处于低位，这被认为亦庄区域的价值尚不如北京的其他区域。

另有业内人士还称，棠颂别墅所在的亦庄河西区，在去年才刚迈上高端市场的台阶，不知该区域是否能承载一个单价10万+的别墅项目。

丽兹别墅行分析师郑海燕在接受观点地产新媒体采访时也称，亦庄还需要发展，周边配套不多。不过，她认为，因依托于许多产业以及首都第二机场的建设，这个区域还是有一定潜力。

此外，棠颂别墅位于亦庄别墅区，会不会面临着较大的竞争？对于这一问，郑海燕则说，竞争是会有的，不过，从产品类型上来看，棠颂别墅这样的双拼别墅产品在亦庄区域较少，形成了产品差别，而中式别墅在近几年才兴起，量比较少，因此棠颂别墅也有一定的优势，“但最终还得看产品”。