加拿大房价六连跌“梦回”次贷危机 投行“冷眼旁观”

　加拿大国民近期发布的加拿大房价指数显示，今年3月加拿大环比下跌0.3%，累计连续六个月下跌。更有指标意义的是，在这个设立20年的房价指数中仅出现过两次”3月下跌，而上一次正是次贷危机爆发后的2009年3月。

　　ING James Knightly发文指出，房屋销售滑坡、偿债成本提高以及房贷新规都对加拿大的楼市造成了压力。同时目前的状况也给了加拿大央行更多维持当前货币政策的理由，而最早秋季才能落地的楼市刺激政策也增加了加拿大楼市短期继续下跌的风险。汇信加拿大房产协会(CREA)早些时候发布的数据获悉，今年二月加拿大房屋销售量环比下降9.1%，创下自2012年11月以来的新低。现在想在加拿大出售房子，难度可想而知。

楼市背后是财务危机

　　Knightly指出，目前加拿大的楼市惨状与更高的基准利率(2018年两次加息)和更加严格的按揭贷款政策息息相关。同时，楼市萧条的背后隐藏着加拿大国民的财务危机。

　　首先，随着房产价格下跌，房产的持有者(贷款人)都在关注其自身的财务平衡状况。他们至少会在房屋价值跌破贷款余额(房产价值整体价值为负)前趁早出售清仓。同时，随着去年加拿大央行加息50个基点，偿债成本也在陡然上升，加拿大家庭负债率居高不下的现实也为这个状况雪上加霜。

　　更糟糕的是，由于信贷门槛的提高，缺乏合适的卖家也是造成楼市持续不振的原因。简而言之，那些有着“脆弱”收入来源的人更难获得按揭贷款。

　　不全是坏消息

　　加拿大今年一月GDP出现环比增长0.3%不仅仅是经济上的“意外之喜”，同时也对房地产市场构成实际利好。根据加拿大统计局的报告，建筑部门录得了近八个月来的第一次增长，同时居民住宅建设出现连续两个月增长。虽然建筑行业本身就有高波动性的特点，但早些时候建筑施工许可数量的增加进一步巩固了后续房地产投资增量的预期。

　　此外，在今年公布的加拿大2019联邦财政案中，第一次购房者无疑是最大赢家。加拿大政府准备为他们减免一些与购房有关的开支(预计五年内共减免8.85亿加元)。特别需要指出的是，这项政策至少要到今年秋天才有可能落地。

　　Knightly认为，考虑到年底有刺激政策出台的预期，不排除有意向购房者推迟购房的时间。所以在政策落地前(今年四季度)加拿大的楼市还有可能面临进一步回调的可能，一些数据可能会跌破市场预期。

　　加拿大央行“战术回避”

　　2019年加拿大的家庭债务收入比已经达到了惊人的176.3%，这也是1990年以来的新高。考虑到全球经济有进入下行周期的隐忧，如此高的债务杠杆势必会造成未来经济的不确定性，同样也是加拿大经济的定时炸弹。

　　Knightly分析称，目前的加央行肯定乐于耐心等待全球经济下一步的发展方向。考虑到老大哥美联储“越来越鸽”的现实，加央行转变政策立场或者是在更长时间内维持现状都是意料之中的操作。