这个城市7万套库存，创8年新高，为什么房价还在涨？

　大家好，我是阿历。

　　最近关于北京楼市库存创8年新高的消息非常火，的确现在有的城市房子不够卖，有的城市却发愁库存太多卖不出去，即便降价也是一筹莫展，城市之间的冰火两重天已经是事实。

　　由于每个城市的情况都不一样，那今天阿历就来跟大家好好聊聊这个事儿。

　　为什么要说楼市库存这个事儿？

　　照目前的状况来看，国内各个城市之间的房产库存量也存在不小差异，去化周期更是天差地别。

　　楼市库存又会影响到市场供给，进而影响房价，而房价是各位朋友们最关心的，所以楼市库存难对于朋友们来讲还是非常值得关注的。

　　北京楼市库存创造8年以来新高

　　目前北京的楼市库存是7万套，这也是8年以来的新高，而且这还仅仅是新房的数量，空置的二手房数量应该也不少。

　　去年一年之内，北京楼市库存就增加了2万多套，增幅高达42%，数据显示目前北京新房的销售签约数量约为42%，要知道这还是限竞房项目已经普遍降价10%的前提下，结果却依然不乐观。

　　阿历认为北京楼市的高库存，大多是来自于限竞房，因为在2015到2018年，北京总共出让商品房住宅地块95宗，其中竟然有92宗是限竞房，总价值高达5000亿元。

　　有些区域的限竞房去年卖了整整一年，去化率还不到30%，不过有些地段好的限竞房却被抢售一空，所以整体来看是有些畸形的。

　　当初开发商们把限竞房一次性推入市场，导致供大于求，现在也正在自食苦果。

　　即便现在开发商们正在努力抬高区域价值，甚至开始打价格战，但是北京楼市库存去化周期依然是20个月左右，将近两年的时间。

　　照这个情况来看，目前北京楼市的压力还是非常大的。

　　不过阿历觉得目前北京的库存压力对于房价的影响并不大，而且主要的库存压力来自限竞房的猛增，好在现在很多人对于限竞房已经不歧视了，把限竞房等同于商品房。

　　截止到5月20日，北京的限竞房网签数量终于超过一万套，再加上最近上市的限竞房户型好，而且地段也不错，所以销售的速度稍有提升。

　　针对这种情况，阿历认为还是要从供地端开始控制，毕竟开发商基本上是有地就要开发，所以如果持续供地，那未来的库存压力甚至会更大。

　　国内其他城市的库存情况又是怎样的呢

　　国内各城市的楼市库存和去化周期是不同的，那我们来分类看一下。

　　首先除北京之外的一线城市，比如上海、深圳等。上海和深圳的去化周期同为14个月，而广州则是10.5个月，这些数值是比较正常的。

　　这是2019年5月第三周的数据统计，其中一线城市的房地产市场成交数量环比上升了9%，同比更是增长44.2%，上海在全国之内的总成交面积排名第三，库存压力对于上海来讲，根本不是什么问题。

　　而且从图中我们能够看出来，上海和深圳的库存是比较正常的，广州的稍微高一点，虽然从2018年下半年开始，广州楼市进入低迷期，但是自今年一季度楼市小阳春之后，广州房企推货节奏放缓，一手房库存也有下跌，所以目前广州整体上仍然是健康楼市。

　　广州的房价也不会因为去化周期的波动而引起变化，但是值得注意的是越秀区因为优质学校资源的存在，新房几乎是零供应状态，所以这里的去化周期长达34个月之久。

　　因此除了北京，其余三个一线城市的去化周期都是相对正常的。

　　然后我们来看二线城市，整体上二线城市的房地产成交情况是环比下跌的，幅度达到了12.8%。以杭州和厦门为例来讲，杭州的去化周期非常短，上市新房很快就会销售一空。

　　4月杭州成交面积环比上升35.54%，同比上升96.02%。而且到4月末，杭州楼市的可售面积非常少，仅剩85.95万平方米，处于历史低位的水平。

　　而杭州的去化周期短，主要就是因为杭州的限价政策比较给力。

　　而且一二手房价开始倒挂，有购房需求的人非常开心，购房行为猛增。二线城市中的长沙、重庆等等等也是同样的去化周期短，原因也和杭州类似。

　　而厦门就不一样了，截至4月末，厦门楼市的可售面积是253.62万平方米，环比上升将近20%。但是依照厦门的发展程度，250多万平方米的可售面积其实不大。

　　但是去化周期长达20个月。

　　其主要原因就是政策调控太严格，成交量下跌幅度大，尤其是厦门岛内的房价很高，在政策调控下，人们担心买了房以后房价会降，观望的人也不少，因此导致厦门楼市实际销售数量少，去化周期长。

　　还有部分二线城市，虽然一直都在放宽落户政策，吸引人口流入，可是不是所有的城市都能真正留住人才。

　　只有真正有新兴产业、良好的就业环境和发展潜力的城市，才能留住人。

　　即便现在有的二线城市吸引了人口进入，可是这些人收入低，买不起房，房企积极买地盖楼，面临的就是楼市销售难的问题。

　　那么对于三四线城市来讲，本来人口外流就已经开始出现，再加上自身的发展潜力并不是很大，大多数人都已经有了自己的房子，有的人甚至不止一套。

　　所以市场需求已经相对缩小了，如果楼盘一直开发的话，那么带来的结果只能是库存量升高，去化周期加长。

　　不同类型的城市面临的情况不同，如果是像北京这样的一线城市，且去化周期长的，那么供地端的调控和自身产品的调整就非常重要了。

　　二线城市的情况就比较错综复杂，发展潜力好的二线城市，适当增加供地也是没问题的，可是如果自身吸引力不是很大，那最好是量力而行。

　　对于房产投资者们也是一样，如果市场需求不行的话，最好还是谨慎一些比较好。

　　最好是依照国家自然资源部2019年住宅用地的调控方法来进行，比如去化周期超过18个月的，库存量就比较高了，去化周期如果是18-36个月，那么就要适当的减少供地数量。

　　如果去化周期超过了36个月，那么就要停止供地了。去化周期小于6个月的，属于库存较小的范围，要明显增加供地的数量。

　　“一城一策”比较合理，而且也是国家的大方向指引，不管是开放商还是私人购房，要看自己城市的情况来决定下一步的动作。

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