2019年1-5月中国房地产企业销售金额TOP100

七家房企过千亿，规模与高质量发展难题

2019年即将过半，经历了3、4月份楼市“小阳春”，5月份房地产市场的热度似乎得以延续。从观点指数·2019年1-5月中国房地产企业销售金额TOP100榜单来看，5月单月，TOP100房企销售金额9595.44亿元，相比4月单月销售高峰稍微有所下降，但这个数字比1、2月份单月销售则要高出不少。

而如果进一步把每个阶梯房企的单月销售拆分来看，1-5月前100内的TOP10、TOP30、TOP50房企单月销售也符合这一逻辑。除去市场的规律性原因，房企迎接了3、4月份的一波销售小高峰后，冲刺的姿态也有所改变。进一步来讲，这也可以看作是房企为6月份的年中销售作做冲刺准备。

数据来源：观点指数

根据观点指数·2019年1-5月中国房地产企业销售金额TOP100榜单，1-5月，销售金额进入千亿门槛的房地产开发商已达7家，与去年同期相比增加1家，环比今年前4月则增加2家。

1-5月，TOP5、TOP30、TOP50、TOP100房企销售金额分别为11666.33亿元、27649.1亿元、33652.27亿元以及40656.63亿元。值得一提的是，集中度越高，头部房企在规模方面寻求突破的难度也越大。数据显示，同比2018年1-5月，TOP5开发商销售金额增长仅为3.20%，而TOP100房企的销售金额增长则可以达到14.54%，二者差距甚大。

数据来源：观点指数

事实上，经过一轮规模的增长，房地产市场渐趋于理性，追求有质量的发展，这对房地产开发商的运营能力，财务、利润等盈利指标都提出了要求。从监管的层面来看，这表现在交易所等机构对房地产企业监管力度的加强。

继4月份新城控股、珠江实业等企业遭到问询后，交易所拉开了对企业问询的序幕。进入5月份，上交所、深交所国内两间交易所对包括泰禾、香江控股、光明房地产、乐视网、嘉凯城、金科、海航基础等在内的十多家企业展开问询。内容涉及企业的债务、现金流、销售、投资、运营质量、关联交易、盈利能力等各个方面。

来源：观点指数整理

鉴于过去一段时间，房地产开发商往往利用高杠杆发展规模，不注重自身债务风险和盈利情况，这些监管措施很大程度上将有效监督及约束房地产企业投资行为。长远来看，这也是房地产行业走向规范，健康、长远发展的前提。

商品房去化周期缩短，各能级城市出现分化

统计局数据显示，今年1-4月，商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%，降幅比1-3月份收窄0.6个百分点；商品房销售额39141亿元，增长8.1%，增速提高2.5个百分点。具体来看，全国商品房销售面积和销售额增速在今年1-2月经历最低点后开始回升，且销售额相对比销售面积来看，增速回升更快。

数据来源：统计局、观点指数整理

这种趋势反映在商品房价格上，则表现为商品房销售价格的上涨。统计局数据显示，4月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，同比上涨4.7%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，同比上涨12.3%；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，同比上涨11.3%。

另一方面，商品房待售面积减少的变化值在3、4月份也有一个回升。3月末，全国商品房待售面积相比2月减少605万平方米，这也是自去年10月以来的最高值。数据反映，受益于房地产市场回暖，商品房取得了较好去化。

数据来源：统计局、观点指数整理

机构统计数据显示，今年1-4月，全国重点城市商品房平均去化时间为13.59个月、13.35个月、13.76个月以及13.06个月；同比来看，1-4月商品房平均去化时间分别增加12.50%、4.48%、3.74%以及减少2.46%。上述数据表明，前四月商品房平均去化时间在持续缩短。

与此同时，商品房去化在不同能级城市之间却表现出了差异和分化。前4月，一线城市商品房去化时间持续缩短、且幅度较大，去化时间由1月份11.59个月减少至4月份的8.04个月；二线城市去化周期亦有所改善。相对比之下，三线城市商品房去化周期进入3、4月份同比虽有所缩短，但其去化所用周期则由1月的18.8个月增加到4月的21.04个月。

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值得一提的是，三四线等一些中小城市本身缺乏人口和产业支撑，此前政策的收紧也导致该部分城市市场饱和度的增加。另一方面，2019年棚改计划的公布更使得三四线城市的楼市失去了部分依赖。

据了解，2019年全国棚改开工计划目标约285万套，相比2018年的580万套计划，缩减约51%。数据显示，今年棚改预计开工量除福建、天津、广西等少数省市同比增长外，其余31个省市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌。

这对于以三四线为主的中小型城市，无论是对其房地产投资的推动，或者是对商品房销售的促进都形成不利好的因素。

楼市过热城市遭预警提示，“一城一策”“因城施策”基调不变

3、4月份的一波楼市、地市“小阳春”出现，让许多行业人士认为，政策调控或将迎来宽松的转变。然而，进入5月中旬，苏州、佛山、大连、南宁4座城市因近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较高，遭到住房和城乡建设部预警提示。

而在此前的4月19日，住建部已对今年一季度房价、地价波动幅度较大的6个城市进行了预警提示。国家统计局披露数据显示，4月，大连、南宁新建商品房住宅环比分别上涨0.7%、0.9%，同比分别上涨13.2%、11.5%；同期，大连、南宁二手房环比分别上涨0.8%、1.4%，同比分别上涨9.1%、11.7%。

机构数据显示，苏州4月份商品住宅成交面积为2017年至今第二高，达到118.8万平方米。而此前苏州单月最高成交量为2017年6月的119万平方米。

除此以外，地市的回暖也带动了个别热点城市土拍市场土地溢价率的持续走高。据统计，进入今年以来，苏州土地市场揽金716亿元，同比上涨12.5%。4月单月，苏州成交土地建设面积98.29万平方米，同比下降48.48%；单月土地成交均价8117元/平方米，同比增长94.56%，这是苏州自去年8月以来的最高增长。

数据来源：观点指数整理

值得一提的是，4月29日，中海地产以3.03万元/平方米楼面价、总价35.63亿元拿下苏州工业园区湖东板块宅地，刷新苏州土拍纪录。据了解，今年一季度以来，苏州市土地市场过热、一二手房价格出现倒挂，而该城市四月底房地产价格指数提高5%，已超过苏州全年调控目标5%的界限。

紧随着，政策层面对于苏州的调控开始收紧、并持续加大力度。5月27日消息称，苏州市政府日前联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会并指出：如果7月前苏州楼市的几大指标仍未得到控制，苏州将继续加码扩大限售范围、提高外地人购房需要的社保门槛等调控政策。

这被称为是2018年下半年以来最严厉的调控措施，而在此前5月11日、5月16日，苏州已出台“工业园、高新区重点区域新房限售3年”、以及“区学房调整为9年1”等调控政策给楼市降温。目前，苏州已被纳入“70+1”个大中城市房地产指数监控范围。

政府层面曾多次强调2019年要以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，苏州此次调控的空前收紧，或者不会是一个特例，对于全国房地市场来而言，这都具有“样板”性意义。这也再次说明，政策对于楼市的调控仍未见较大转变，特别对于一些楼市、地市过热的城市，政策的调控也只会抓的更严。

目前，在持续放宽落户条件，吸引人才以及“一城一策”、“因城施策”政策调控下，有分析指出，预计未来一段时间，全国城市地价温和上行，热点城市住宅地价增速回落幅度放缓，部分城市住宅地价环比涨幅略有回升，但基本稳定。