十余年前美国房地产是如何崩盘的

21世纪初，随着9·11事件和网络泡沫破灭，为了防止经济衰退，小布什政府推出了“居者有其屋”计划，旨在刺激房地产市场。

看来在美国，房地产也有夜壶的作用。

履行央行职能的美联储为了配合这一计划， 2001年起连续13次下调联邦基金利率，将联邦基金利率从2001年1月的5.98%降至2003年7月的1.01%。

联邦基金利率其实就是基准利率。有了美联储的开闸放水，银行等金融机构顺势将个人抵押贷款利率拉低。

大好的杠杆摆在眼前，谁人见了会不心动呢？

狂热下的繁荣

房地产市场果如小布什政府所愿，空前繁荣。

2005年，美国独栋住宅平均售价涨幅超过50%，某些热门区域甚至涨幅更大。

如纽约平均上涨79%，洛杉矶上涨110%。在加利福尼亚州其他沿海地段，涨幅更为突出，在旧金山市区，一幢普通房屋的售价超过了全美平均房价的3倍。

到2007年，美国房价涨幅已超过过去30多年。

美国GDP比重中，房地产占比也由2001年的15.9%上升为2006年的19.7%。

另外根据美国主要城市房价指数显示，美国十大城市房价2006年6月是1996年12月的2.9倍，抵押贷款发放规模达到空前水平。

可以说一时间不管有钱的没钱的，都卷入进了买房热潮。凤凰城地区一项目开盘，人们大排长龙摇号买房，甚至不惜夙夜露营，希望自己是摇到号的幸运儿。

这种场景是不是似曾相识，像极了十年后，也就是2016年后半年及2017年的郑州和全国一二三线城市的楼市情况。

崩盘后的萧条

但是很多人没有预料到的是一场危机正在暗流涌动的形成，2004年6月到2006年，美联储先后17次加息，将联邦基金利率从1％提高到5.25％。

在2006年上半年，还有许多人为没及时上车或者少买几套房而拍大腿。但是到了下半年，买了房的人可不仅仅是拍大腿，甚至要骂娘了。

因为2006年9月，房产价格开始回落，自此以后跌跌不休。

那个曾经摇号购房的凤凰城地区的项目，不仅客户难寻，而且已经交付了定金的客户都不见了踪影，连定金都不要了。以至于开发商不得不感叹：“人们似乎一夜之间人间蒸发。”

原本炙手可热、多个地区领涨全国的加利福尼亚州，这次领跌全国，仅在2007到2008 年间，每幢房屋的价格平均下跌 100000美元。

2008年年底的标准普尔报告指出，2008年度10月份与2008年10月份相比，全美六大中心城市房价跌幅超过25%。其中凤凰城、拉斯维加斯及旧金山，房价降幅突破30%。下降幅度，堪称20年来之最。

不知道在经历了大涨大落后的美国人民，有没有去砸售楼部。估计是没有的，毕竟他们连押金都懒得去退。

为何会崩盘

诚如凤凰城那个项目的开发商所言，“人们似乎一夜之间人间蒸发”。

其实估计有不少美国普通百姓也有类似的困惑，原本大家还都一窝蜂抢，价格居高不下的房子，要说突然进入横盘期价格不动还能说得过去。为何似乎一夜之间就跌了那么多呢？

这一切，还得从联邦政府的一系列措施说起。尽管事后联邦政府黑着脸说由此引发的次贷危机乃至金融危机是因为华尔街精英们的贪婪所造成的。

在美联储放水之前，美国房贷一般采用的是为期30年的固定利率。且利率较高，在1973年是8%，1981年时高达18%。

而美联储这次接连放水，即便利率多次回调后，2005年为期30年的固定利率也才仅仅是6%，可以说是大幅度降低了贷款的门槛，让很多人受益。

尽管彼时固定利率与往年相比已经是大幅度降低，但更多的人则是选用了更加灵活的可变利率抵押贷款。与此同时银行适时推出了低首付甚至零首付政策。

这种贷款头两年所偿还的月供几乎全部是利息，而非本息一起，比起固定利率前期压力要小的多。可以简单粗暴的理解为租金抵月供。等到租约到期后，购房者开始自己偿还原本应该承担的本息贷款。

因此对于部分暂时手头没那么多钱的人而言，起初压力不会很大。但需要注意的是，与这种情况相伴的是可变动利率，也就是说利率会随时变动。2004年以后随着联邦基金利率上调，月供水涨船高。一旦超过一定标准，贷款人极有可能不堪重负造成断供。

有人或许会说，那些对自己未来收入没预期的人，或者压根没能力承担本息月供的人，为啥非要去逞强贷款呢？再者就算贷款人心里没点B数，银行风控部门是干啥吃的？

这个问题问得非常好！必须要加个感叹号。按照常规操作来说，银行有权根据征信等财务情况，决定是否放贷给贷款人，以减少风险。

我们外人通常认为，作为老牌资本主义国家，美国政府的手是不会伸得太长的。但是美国政府最爱干的事儿，就是一泡尿滋醒这些人的美好幻想。

美国国会在1977年通过了《社区再投资法案》，督促银行等金融机构向经济能力较差、风险较高的私人或是商业机构发行房地产抵押贷款。

尽管这个方案在当时并没有产生立竿见影的效果，但是随着时间推移，条款越来越详细，美国住房与城市发展部向房利美和房地美下达政治任务，银行受到的压力越来越大。两房虽是私营企业，但政府色彩浓厚，可以说是联邦政府的提线木偶。

两房作为中间管道，所承担的角色就是从各大银行购买这些贷款抵押权，简而言之，就是将贷款从银行转移到两房身上，再由两房打包证券化。

而银行对此也是非常欢迎，能够将风险转移给两房，而且原本为期30年的抵押贷款，可以套现回笼资金，继续放贷再度获利，何乐而不为。但代价就是要受两房制约。

除此之外，银行受联邦政府管控，需要获得政府批准才能开展多项业务。即便你和两房没有业务往来，也难逃联邦政府的手掌心。这也就是为什么美国政府能够干预信贷市场的原因。

2002年布什政府通过了《美国梦首付法案》鼓励银行向低收入人群发放低利率，零首付的抵押贷款。为了讨好底层，为了所谓的政治正确，联邦政府完全忽视了贷款人的财务能力和征信状况，促使贷款投向了原本不应该拥有房产、也无力在固定利率时承担月供的人。

需要注意的是，贷款人并非心里没数，他们相信在房价一直狂飙的时期，到了偿还本息阶段，实在无力偿还月供，大不了赶快脱手，不仅可以偿还贷款，而且有很大可能赚上一笔。

更何况在这种大环境下，很多人已经不再是刚需，而是炒房，哪怕利用多张信用卡同时买多套房子。只要能在利率调高前及时出手，就能够赚取不菲的收入。在市场上狂热时期，确实有不少人赚的盆满钵满，甚至转手之快，溢价之丰超乎投机者的想象。

上帝欲令其灭亡，必先使其疯狂。随着2004年后美联储多次加息，很多原本财务状况堪忧的贷款人发现月供越来越高，以至于超出了自己的承受能力。那些运用杠杆手里握有多套房子的人，也傻了眼。

房价飙升催生了流动性过剩和房地产泡沫。因而在经历一段时间飞涨后，自然也就成了强弩之末，甚至开始出现回落。

利率上升，房价回落。那些原本无力供房，受惠零首付且前期低利率取得房产的人，只好违约断供。而那些有能力承担的人也往往选择主动选择断供，毕竟零首付、低利率取得，前期投入成本不大，主要就是月供压力。眼看房价下跌上涨无望，利率提高，不如断供及时止损。

银行面对贷款人违约，只好将房屋收回，进入法拍程序，导致更多的市场供量，进一步造成房价下跌，形成恶性循环。

2007年夏天，美国次贷危机集中爆发。据美国房产数据公司Realty Trac数据显示，仅在2007年，美国超过266万套房屋因断供而被银行收回法拍。

一年多前还热火朝天的房地产市场，顿时成为千万人的梦魇，甚至有底层人民为此流落街头，写遗书自杀。

其实写到这里，聪明的读者都已经看到症结所在。联邦政府总以为自己是万能的，且不会错的，有意或无意忽略了市场自我调节的能力。

市场有时可能会失灵，致使部分人利益受损，但人们可以从中寻出规律来。而政府的干预往往是花样百出的，有时候好心往往办坏事。或者说明知不可为，为了所谓的政治正确或者基于某些利益考量而为之。

次贷危机中不同的地区的房地产市场表明，不论是房价上涨还是下跌，两者只在部分地区形势严峻。而这些地区，正是政府干预比较多的地方。