再添“枷锁“ ! 境外发债资金仅能用于“偿还旧债“

信托公司被约谈的事件还在继续发酵，发改委一纸发债新规再次在房地产行业内引起广泛关注。

7月12日，发改委发布关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知。其中，广受热议的一条规定是：房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

换而言之，地产商们境外发债所募资金的用途仅剩下“偿还旧债”这一条。而这对于一些希望通过发行美元债缓解资金链压力的房企而言，无疑是多了一层掣肘。

毕竟，对于极大依赖资金的房地产行业而言，但凡资金链上有一丝风吹草动都会“牵一发而动全身”。

近一年来，在国内融资渠道收紧的情况下，外债成为了房企们的“另一扇窗”，对于美元债的渴求呈现出明显的上升趋势。

据Wind数据显示，今年上半年内地房企在境外发行了92只美元债，发行额共计385.49亿美元，而去年同期仅发行了67只，发行额为273.09亿美元。今年上半年发行的美元债金额已经达到去年全年发行额的近90%。

发改委进一步缩小海外发债的用途后，无疑使房地产企业在海外发债再添“枷锁”。奥陆资本总裁蔡金强分析指，该政策与此前的收紧信托等措施类似，“出发点都一样，直接目的是为了有效控制国内土地价格。”

与一年前发改委发布关于发债问题的通知相比，新规对于房企发行外债的用途有了更为具体和明确规定。

从表述上看，去年6月通知提到，房地产企业境外发债将主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

与上述条例相比，此次公布的新规定显然是进一步收紧。其中包括，规定中对于境外发债用途的表述从去年的“主要用于”偿还债务，变成了今年的“只能用于”置换境外债务。

有业内人士解释称，发改委再次明确海外发债用途，主要是为了预防地产商们出现从境外融资后资金回流用于投资项目，从而导致地价过热的情况出现。

能够看到的是，去年仍有提及的“限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等”在新规中已经不复存在。

“虽然房企不会直接用外债所募资金来购买国内的土地项目，但这同样算是一个间接补充资金的途径。”蔡金强表示，如今将外债用途限定后，也就会倒逼企业在拿地时会谨慎再谨慎，今年初以来溢价拿地的火热情况也将得到明显缓解。

新规对于地产行业的影响无疑是正面的。蔡金强分析道，在限价的情况下，如果土地价格仍然过热，对于企业而言是极为危险的一件事。“如果出现这样的情况，那每个人其实都是在赌。而有这个以后，他会变得理性很多。”

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲指出，在外债只能用于置换旧债的情况下，房企的外债规模将会保持在一个稳定的水平上，这同样有利于确保企业的外债风险控制。

正如新规中提到的，房企应制定发行外债总体计划，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。

但不管怎么说，从地产商们的角度来看，融资渠道显然是进一步收紧了。一位机构人士坦言，这样一来，除了前二三十名的企业外，其他房地产企业的“钱袋子”会明显变得紧张起来，尤其是投资土地项目的资金会明显减少。

上述人士表示，在资金减少的情况下，所引发的连锁反应就是相当一部分企业的规模扩张速度将受到明显影响。“这样一来，中小房企所提的‘弯道超车’就会变得很困难。”

同样承认这一政策会对房企产生直接的影响，黄立冲认为，真正受到直接影响的不是中小房企，反而是排名前列的那些头部企业。

“因为基本上只有排名靠前的企业才有发行境外债。”黄立冲指出，在规定“外债只能偿还外债”的情况下，对于那些未发行过外债的房企来说，其实也就意味着自己已经彻底失去了发行外债的机会。

值得一提的是，就在新规发布的前一天，泰禾宣布刚通过境外子公司发行完成一笔总额为4亿美元的公司债，利率高达15%，债券期限为3年。

而根据新规，外债偿还的债务仅限于未来一年内到期的中长期境外债务。换而言之，企业不顾一切发一笔高息债，然后在条件好时再马上发出低息债替换的做法也将被杜绝。

有市场人士表示，新规下意味着，即便泰禾在此后的两年内融资到了一笔利率低于15%的境外债，同样也无法以低息债替换出高息债。

更值得关注的是，泰禾的公告中对这笔外债的用途描述为：项目建设和其他一般企业用途。

同一周里世茂房地产也宣布拟发行10亿美元的优先票据。能够看到，在世房公告中，该笔美元票据的用途描述为：用于为其中国境外债务再融资及作一般企业用途。并称，或会因应市况变化而调整上述计划。

来源：观点地产网