做长租公寓要想挣大钱，就得抓住这2亿多人！

  年度选团大秀《创造营2019》开营了，想必Pony马今年又有了备选的年会表演曲目了。舔屏小鲜肉的迷人Wink时，明源君的小眼睛也被学员们的宿舍吸引到了，不得不说，相比101女团宿舍的精致漂亮，男团简直粗犷了，直接大通铺，在这里，你将收获大型混音现场体验，享受360度立体呼噜声。不过有梦想的人，一张床足矣！

　　市场上就有这样一批专注为梦想而做服务后盾的企业，专注蓝领公寓打造，为在城市奋斗的“小蚂蚁们“提供一张床。且据一份租赁报告可知，2018年中国蓝领总人数2.88亿，他们对于中低价位的住房租赁有着巨大需求。现实来看，白领市场搏杀激烈，立足蓝领市场的企业倒过得还不错。

　　最近明源君联系一个蓝领公寓的经营者，她说自己很忙，整天在面试，面得人都是从白领公寓中跳过来的。而且她还表示最近公司正在接洽一些白领公寓物业，打算拿房后改成蓝领公寓。

　　难道是白领公寓不行了，蓝领公寓更挣钱，明源君认为并不尽然，白领公寓经历了去年的风风雨雨，行业整合淘汰，人员调动也正常，但是往蓝领跳，不得不说蓝领公寓具有远大前途，而且从现实来看，蓝领单是坪效这一点就远胜白领公寓。

　　具体蓝领产品怎么做了，明源君将为大家介绍一些做得好的员工宿舍产品。

　　01

　　项目选择上

　　做好产品定位

　　选择企业集聚程度高的区域

　　蓝领公寓首先是一个to B的生意，企业觉得你家做得好，符合自己的财务预算，分埋单，但做评价的是租客，所以做蓝领公寓得让企业和员工都满意。

　　一、找好产品卡位

　　蓝领公寓是面向企业提供服务的，但得区分具体企业性质，是科技公司、教育机构还是连锁餐饮，同是蓝领，有的是技术蓝领，有的只是普通蓝领，工资待遇各方面不一样，对居住环境的要求也显然有些区别。

　　比如在明源君的走访中，有一家蓝领公寓定位中端，服务于科技公司、教育培训机构、航空公司等，所以公寓整体空间大，4人间、6人间均为50多㎡，人均10多㎡。另一家公寓定位于中低端，服务于连锁餐饮、外卖、快递、保洁公司等，房间面积小很多，4人间20㎡，6人间30㎡，8人间35㎡，人均5㎡左右。

　　项目定位不一样，房间面积有着很大的差异，如果定位中高端的宿舍空间太小，企业花了钱，员工住着不高兴，还影响其工作表现，得不偿失。

　　二、关注企业聚集程度，交通便利性

　　做好项目定位之后就是确定物业，无论蓝领公寓还是白领公寓运营商在拿物业时会做项目测算，包括财务、销售、物业成本、运营成本等各方面的考量。但蓝领公寓因其服务对象的原因，一会偏重考量周边的企业集聚程度，二会考虑周边交通情况。

　　周边企业集聚程度高，潜在客群量就可观。一般来讲，蓝领租客平时工作时间较长，多从事体力劳动，下班时都很累了，不想走太远的路，近的公寓自然更受青睐。

　　比如明源君看到一家蓝领公寓，产品设计的很漂亮，服务对象是科技公司、教育机构人员，但是周边2公里之内却很少看到科技公司或者教育机构，工厂也就四五家。那交通便捷也可以吧，但是公寓/p>

　　从其晾晒区的衣服来看，明显感觉这家公寓出租率很不理想，两栋楼中有一栋楼几乎看不到什么衣物。

　　三、酒店物业更符合消防需求

　　现在其实做蓝领公寓的人并不多，主要是因为目前做蓝领政策不太明朗，很多人都在观望，不敢贸然行动，除非你有很好的资源。

　　那在这种情况下，很多蓝领公寓运营商会选择老旧或者被淘汰的酒店物业，毕竟这种物业的消防更能符合政策要求，拿这类物业能在政策暧昧去降低经营风险。

　　02

　　产品打造

　　基本生活需求和精神生活需求都不可辜负

　　明源君曾体验过一个四星酒店的员工宿舍，用老破小来形容毫不过分，只能满足基本的居住需求，社交、娱乐想都不要想，事实是那个酒店人员流动很大，很多保洁或者客户服务员都干不过三个月，不得不说跟居住环境有一定关系，而现在的蓝领公寓做出了一些改变。

　　一、房间设置：主打4、6人间

　　房间设置上呈现2个特征：

　　以4人间、6人间为主，2人间、8人间相对少，人均居住面积在5-10m2之间，床分为两种上床下桌、上下铺，从明源君的了解来看，上下铺的居住体验更佳。

　　受限于预算和单体面积，员工公寓产品一般只能满足最基本的需求，对实用性要求最高。

　　所以使用频率最高的床、卫浴间和衣柜基本是必选项，部分会有简易书桌。在房间的配套方面，热水器、空调基本都配备，不过高端项屋内会设有独立的洗衣机和晾晒区，中低端产品统一是公共洗衣机和晾晒区。

　　二、选择铁架床更具实用性

　　明源君走访中看到，有的公寓内的床会采用木块或者木料复合板，虽然整体看起来显得比较有质感比较酷，但是木头过于厚重，视角上比较占空间。本来员工宿舍人就多，床位看起来又像个大盒子，更显得室内空间沉闷和拥堵。

　　而且木质易于腐坏，不安全。最让不放心的是使用木料都会采用粘合剂，存在甲醛污染隐患。

　　相反有的公寓采用铁架子床，使用铁架，从安全上来说，更为稳固结实；其次还具有穿透力，让室内空间显得更大，不会让人产生压迫感。

　　三、浅色调放大室内空间

　　因为蓝领房间在20-30平之间，会住4人、6人、8人，人均面积是有限的，所以为了让室内空间看起来更大，不至于压抑，可利用色彩进行调和。

　　在色彩学上，浅色调有放大的效果，会产生治愈，舒压的效果。或许这也是为什么很多人去逛MUJI家居区的时候，会感觉很放松。

　　而且大量的公寓用出租率证明，MUJI风、简约日式风、现代工业风、北欧简约等简明风格比较受年轻人青睐。房间的墙面大多采用浅色或亮色，不仅迎合了年轻人的喜好，也降低小空间的压抑感。

　　此外除了使用浅色系，小空间不妨多采用轻浅色彩搭配垂直线条有纵向拉伸效果，放大空间感。

　　四、人性化床帘挂环

　　集体宿舍一个很大的问题就是每个人的作息不太一样，有的时候你可能想早点睡，但是其他人想开着灯再玩一会，所以有个床帘很重要。有的宿舍会在设计产品时就配上相应床帘，但是有的公寓会在屋檐设置小挂环，供租住者自我安排，充分尊重其选择。

　　五、多样化室内收纳

　　室内人多，空间又有限，如何做好收纳是一个很关键的问题。

　　安歆公寓就特别注意这一方面的问题，首先会在下铺床底设置上下两人份储物空间，床底空间分为两半，一半空间做成两个抽屉，可以放置日常衣物，另一半做成两个夹层，用于放置日常不常穿的鞋。

　　其次在床的内侧设置一个小的置物架，便于放些手机，充电器等日常小零件。

　　有的公寓利用床壁内侧整面做收纳，其实这种明源君不是很推荐，因为有时候会想靠在墙上玩会手机，或者女生想要压腿不是很方便。

　　最后在屋内贴墙设置一个柜子，柜体分为三层，内层都等额分为若干份，用于放置洗漱用品、衣物之类。

　　六、空间的私密性

　　并不是每个人都喜社交爱交友，所以有的宿舍会考虑到私密性问题，且在小户型中实现这个。

　　领寓有一款类宿舍产品，只有7㎡，同时包含了居住、收纳、娱乐功能，而且是两人份的。具体做法通过房屋中间的巨大柜体将空间分割成两个独立区域，而且柜体互相嵌合，成为上下两张床和背靠背的两个大衣柜。两者相互独立，保证了两个空间的私密性。窗户旁边还有一个飘窗，配合小桌板，可工作可打游戏可撸剧刷综艺。这样的户型房间价位在1500元/月上下，两个人一起租住的话还是很不错的。

　　七、公区打造

　　讲白领公寓的时候，经常提到打造公区提升居住体验，同样蓝领公寓中也需要公区，只是公区的设置要求没有那么高，毕竟最大化的得房率和得床率是目标追求。

　　就蓝领的公区来看，会分为生活类和休闲类：

　　首先快递柜是必备的，毕竟这个时代你不淘宝拼多多简直让人怀疑是不是穿越了。

　　其次有的公寓宿舍没有晾晒区和洗衣区，所以公区这个是必备的。一些白领公寓会在房间内设立简易操作台，租户可以做一些蒸煮的餐食。但是据明源君的了解，这些员工宿舍居住的人群，他们的工作几乎是包餐的，即便不包餐，很少有人自己做饭，所以员工宿舍公区就不会设置公共厨房。只在前台设置微波炉，平时有需要的可以帮助其解决。

　　此外可配备书吧。一位在上海（楼盘）管理多家门店的从业者告诉明源君，据她多年的观察发现，书吧的使用率非常高。一些住户可能需要在这里组队吃个鸡，或者等人的时候可以坐在这看看书。本来之前只是在个别门店设立，现在每开业一家门店都会设立书吧。

　　书吧这类休闲区一般会利用前台侧边空间，或者比较鸡肋的拐角之类的打造成休闲公区。

　　一些公寓也会在楼梯口设置一些文化墙，增加居住的友好氛围。

　　八、注重节能环保

　　因为员工宿舍是人员密集型居住区，所以能耗是比较大的，所有有些公寓走廊位置的灯会设成感应式，人在时开，走时关，节约能耗。比如魔方公寓9号楼走廊就采用感应式灯。

　　03

　　安全需求

　　让租户放心消防、财产安全

　　的确现在做蓝领政策有不明朗之处，所以现在很多蓝领公寓运营商拿着酒店标准来要求自己。从消防安全、财务安全多个方面打好安全牌，以在政策暧昧区降低经营风险，避免这类问题带来经营损失。

　　一、消防安全

　　做员工宿舍很大的隐患便是消防安全，头部的安歆公寓从“物防“、”人防“、”技防“三个方面做足了准备。

　　“物防“就是在公寓内部做足准备，按照酒店标准进行装修，每间房配备应急照明灯、灭火器、烟感喷淋三件套。其次公寓内分强弱电，房间内使用弱电，不能使用大功率电器，在走廊准备饮水机和吹风机。

　　“人防“公寓开业之初，向职能部门（公安、消防、卫生、治安等）报备并获取相关证件照和备案，核准后开业。

　　“技防“，安歆公寓在招聘店长和管家时，需入职30内学会使用灭火器，并每周安排考试。且会和企业HR联系，定期组织租户举办消防知识课堂，进行消防演练。

　　安歆门店定期和在住用户举办消防知识小课堂，专人教授设备设施使用及突发情况应急方法，确保在极端情况下住户的人身安全得到保证。

　　还有的宿舍为了让消防标志更能引人注目，让其具有场景化，既能美化墙面，也能引起注意。

　　二、财务安全

　　一些员工宿舍会采用密码锁，取代锁头，如果有的员工想要在柜子里放些贵重物品，这样更具保险性。

　　小结

　　蓝领生意虽没有很高不大，但实实在在的出租率和盈利情况足于证明这是个可以做的生意。众多长租公寓从业者一窝蜂的挤进白领，殊不知中端的钱最难挣，高端和低端才是掘金富矿。